На прошедшей в Москве пресс-конференции “ЖКХ-2030: стратегия развития” чиновников и законодателей не было. А смысл? Ведь разработанный ими документ с аналогичным названием правительство утвердило еще два года назад. Правда, первым пунктом в нем значится развитие стройотрасли, коммунальному хозяйству уделено лишь несколько страниц из весьма объемного текста. Люди, “работающие на земле”, решили создать свой вариант документа и добиваться его реализации.
Конкуренция с преференцией
В режиме офлайн на мероприятии присутствовали председатели советов домов. Причем самых разных — от типовой панельки и бизнес-класса до апартаментов и высотки. Дистанционно удалось поговорить с руководителями управляющих компаний и ТСЖ из разных городов. Ирина Виноградова возглавляет совет дома в Зеленограде. Дом относительно небольшой — 12 этажей, всего один подъезд — и вполне благополучный. На первый взгляд. Проблемы вскрываются, если копнуть глубже. Что важно, это дом с нетипичной по нынешним меркам активностью жильцов. На общих собраниях присутствуют до 90% собственников.
“Я уже говорю: не приходите все на очную часть, холл не выдержит, — смеется Ирина. — Люди не просто слушают, они высказывают свое мнение и принимают активное участие в жизни дома. В 2017-м у нас прошел капитальный ремонт. Поменяли коммуникации, кровлю, фасад. Внутриквартирные коммуникации тоже были заменены стопроцентно, что редко бывает. У нас нет ни одной квартиры, где бы не допустили к замене”. Казалось бы, здание в таком состоянии — подарок для управляющей компании. Ни чинить, ни менять — только поддерживай в порядке и радуйся. Но как раз в этот момент благостная картинка начинает рушиться. УК здесь не просто бездействует, а делает это с вызывающей фантазией.
“Дом же хороший, делать нечего, ‘Жилищник’ перестал приходить совсем, — продолжает председатель. — Но поскольку финансы хоть куда-то списывать надо, нам периодически сколачивают из фанеры короба для мусора. Каждые два месяца они разваливаются. А мы за это платим. ‘Управляющая компания просто разрушает дом, беря с нас деньги'”. Разрушает с размахом. С 2024 года “Жилищник”, по словам Виноградовой, был оштрафован почти на 2 млн рублей за невыполнение своих обязанностей. К слову, под управлением этого госучреждения находится практически 80% жилого фонда Москвы. Оценка его деятельности — это точно не про народную любовь. Да и к чему она при таких-то преференциях! Управление многоквартирными домами является, по мнению ФАС, нерегулируемой сферой, открытой конкурентным рынком. Но, как выясняется, не для всех: “Каждая организация ‘Жилищника’ получает прямые субсидии из бюджета Москвы на ведение своей деятельности, — объясняет Сергей Креков, лидер общероссийского движения ‘ЯУправдом’, эксперт в сфере ЖКХ. — В то же время частные компании таких субсидий не имеют. Выходит, они могут справляться с обслуживанием домов без этого, а ‘Жилищник’ нет? Как же тогда на равных конкурировать организациям, не имеющим доступа к бюджету, если ‘Жилищник’ получает из него десятки миллиардов рублей ежегодно! Нарушается ключевой принцип рыночных отношений — создаются преференции”.
А может, дело не в конкуренции, и рынку просто нужна встряска? Во всяком случае, у губернатора Самарской области Федорищева вполне определенный взгляд на этот вопрос. Профильным ведомствам на оперативном совещании он поручил количество компаний на рынке обслуживания МКД в регионе сократить до конца года с 300 ныне работающих до 50. А к сентябрю следующего года — до 20. Губернатор даже знает, как это сделать: эффективные компании укрупнить, неэффективные дисквалифицировать. Участники пресс-конференции почему-то сомневаются, что грядущее “урезание” повысит качество обслуживания и снизит его стоимость. Такие задачи, говорят они, способна решать только конкуренция. С серьезной оговоркой: если она не превращается в “перехват” привлекательного дома или откровенное рейдерство.
Кадры решают, но где их взять?
“Я считаю, что управляющих компаний на рынке должно быть больше, — развивает тему Артур Хабаров, председатель совета московского дома на Садовой-Спасской (это одна из ‘сталинских высоток’). — И государство в лице разных ведомств не должно чинить препятствий для регистрации. У нас обслуживающая организация — ГБУ ‘ЭВЖД’ (эксплуатация высотных административных и жилых домов). Она работает лучше, чем ‘Жилищник’, но хуже, чем частные УК. Сначала у нас был свой штат электриков, сантехников и дворников. Потом их стали потихонечку сокращать. И руководители у нас не задерживаются. Назначили одного, посидел два года, ушел. Следующий обещал все поменять и тоже ушел. Спрашивать не с кого. Это системная проблема. С кадрами просто катастрофа! Что мы хотим от простых сантехников и электриков, если руководители не держат слово. Их почему-то назначают на такие должности не то что без профильного образования — без опыта практической работы”.
Комиссия по ЖКХ Общественного совета при Минстрое привела результаты опроса шести тысяч организаций коммунальной сферы из 80 регионов страны. Оказалось: дефицит кадров на предприятиях отрасли составляет в среднем 20%, а кое-где достигает 50%. “Сильнее всего в специалистах нуждаются как раз управляющие организации. В прошлом году менее 2% сотрудников пришли к ним после вузов. И чуть более 3% — после средних учебных заведений. Зарплата стимулом не является: в ЖКХ она почти на 40% меньше, чем в среднем по другим отраслям экономики. Да, собственно, и без опросов практики объяснят, что сегодня мешает работать эффективно: ‘Конечно, кадровый голод, выезжаем на молодых пенсионерах’, — говорит Владимир Вишняков, председатель ТСЖ ‘Александрова, 39’ из Волгоградской области. — Председатель лицо выборное. И, как правило, не имеет опыта работы в ЖКХ. Но сразу попадает под ‘пресс надзора’. Думаю, для начала не помешали бы какие-то вводные курсы”.
Для решения кадровой проблемы, считают члены Общественного совета, необходимо повысить зарплату, а также установить профессиональные стандарты и проводить независимую оценку квалификации управляющих МКД. Осталась самая малость — привлечь людей. Дом на автопилоте
По оценке Минстроя, в стране насчитывается более 950 тыс. многоквартирных домов. Из них 617 тыс. — под управлением УК, а 235 тыс. управляются гражданами. ТСЖ и ЖСК создали 52 тыс. жилых домов. Понимание, что данной институции катастрофически не хватает профессионалов, есть. Однако жестких законодательных требований к квалификации ее сотрудников нет. Приходят ли в УК по призванию? Возможно. Но ориентация на клиента — это явно не генеральная линия в модели управления нашим жильем. Большинство компаний предоставляют необходимый минимум услуг и выполняют неотложный ремонт (то есть работая не на предупреждение, а на устранение).
Что примечательно: по мнению чиновников, повысить качество управления сегодня мешает пассивность жителей. Они не всегда умеют (и готовы) заниматься своим домом и выстраивать взаимоотношения с управляющей организацией. Хочется понять, а у другой стороны с коммуникациями все в порядке? И задать встречный вопрос: хоть какие-то из обсуждаемых мер поощрения активистов на государственном уровне приняты? Предлагалось, например, в Жилищный кодекс внести четкое определение статуса предправления ТСЖ, а его вознаграждение не облагать страховыми взносами (для товарищества это большие деньги). Где же соответствующие дополнения в нормативные акты?
Хорошо, это высокие материи. Но на практике все еще интересней: “Минэнерго издал указ, и теперь собственники будут отстранены от принятия МКД к зиме, — рассказывает Ирина Виноградова. — Будут создаваться комиссии, из которых нас исключили. Мы в прошлом году советом дома не приняли его к зиме. Тем не менее ‘Жилищник’ выставил на ГИС ЖКХ паспорт готовности без подписи председателя совета. С этим сейчас разбирается прокуратура”.
А как расценивать утверждения профильных ведомств о том, что эффективность зависит не от формы управления МКД, а опять-таки от активности граждан? Ведь если взять ТСЖ, то оно, по сути своей, без такой активности не заработает. При этой форме самоуправления реальные результаты напрямую зависят от уровня заинтересованности. “Мое мнение и мнение наших собственников, что ТСЖ — это самый эффективный способ управления МКД, — говорит Рита Кравцова, председатель ТСН ‘ЖСК 97’ из Севастополя. — У нас кооперативный дом, 165 квартир. С 1998-го мы управляем им сами. За те средства, что собираем на содержание и текущий ремонт, выполняем все работы для поддержания дома в хорошем состоянии. Штат у нас небольшой, если необходимо, нанимаем специалистов на подряд. Я, как председатель, знаю каждого жильца, а не только собственников. Все вопросы по дому решаем коллегиально. Но есть большая проблема — девять лифтов. Они дорожают с такой скоростью, что нам никогда не насобирать на спецсчете
