В какой-то момент на первичном рынке коммерческого жилья образовалось много свободных квартир. И не просто много, а с избытком. Но речь не про разнообразие выбора. А про недвижимость, которая продается, но не покупается. В стране на стадии строительства почти 70% от общего объема жилья остаются не проданными. В реальных цифрах это без малого 78 млн кв. метров. Распроданность жилья в новостройках снизилась в полтора раза — до 31% и минимального значения за пять лет, следует из аналитики «ДОМ.РФ». Активность покупателей низкая, затоваренность рынка высокая. Спрос и предложение вошли в серьезный клинч. Что с этим делать?
Заселиться и не расслабляться
На первый взгляд эта тема не должна волновать людей, которые справили новоселье. Но если не куплена (а значит, и не заселена) соседняя квартира? А если таких объектов в многоквартирном доме, скажем, больше половины, и сдан он был не сегодня и даже не вчера? Тогда жизнь в неукомплектованном МКД приобретает особые смыслы.
Жилплощадь в одной из новостроек столицы Анна с мужем купили, когда ребенок был еще в планах. Кое-что в квартире переделали на свой вкус, установили технику и мебель, а затем переехали. Правда, серьезно смущал один момент: в доме не работал лифт. Но его обещали пустить со дня на день. Дальше, как рассказывает Анна, начался «буквально треш». К тому времени женщина была уже на шестом месяце беременности, а на свой восьмой этаж ей приходилось подниматься пешком. Так прошел месяц, другой… За несколько недель до родов Анна переехала к родителям.
Мы еще на стадии покупки специально в офисе продаж узнавали, насколько дом заселен, — продолжает Анна. — Нам уверенно сказали, что раскуплено большинство квартир. Даже показывали какие-то бумаги, графики продаж или что-то в этом духе. Дали координаты управляющей компании, рассказали про благоустройство двора и прочие радости.
Именно, сразу можно въезжать и жить. Для нас это было важно. Дышать строительной пылью точно не хотелось. Мы это уже проходили, когда с одной стороны штробят, с другой — дрель работает, грузовой лифт постоянно забит мусором.
„ В реальности же происходило следующее: лифты в здании не работали из-за недокомплекта жильцов. Обслуживание лифтового хозяйства требует серьезных затрат. И если в доме мало жителей, управляющая компания может посчитать экономически нецелесообразным запускать лифты.
Иногда сам застройщик в договоре указывает, что лифт будет включен, когда дом заселится на определенный процент. Уведомляли ли об этом жильцов? Анна говорит, что нет. В УК, куда она пошла искать правду, женщину назвали «странным человеком» и сказали, что неработающий лифт — обычная для новостроек практика.
Как еще не добавили про пользу ходьбы. Уже почти два года прошло, как мы въехали, а дом по-прежнему полупустой. Вы вечером посмотрите, сколько окон у нас горит. Соседи в домовом чате пишут, что много квартир куплено как вложение, и в них никто не живет. Лифты нам все-таки запустили (правда, для этого людям пришлось написать десятки жалоб). Но нарисовалась другая проблема: УК досталась нам от застройщика, мы за нее не голосовали. Так они, не согласовав с жителями, установили запредельные цены на свои услуги. И объяснили это каким-то иезуитским образом: дом, дескать, недозаселен, а обслуживать его приходится как при полном комплекте. И что, скажите, нам с этим делать?
По подсчетам аналитиков, за последний год только в Москве и Подмосковье число квартир, которые на момент сдачи дома не были проданы, увеличилось вдвое. В готовых новостройках некупленных объектов осталось на 400 млрд рублей. В регионах ситуация не лучше, распродано лишь 55% от общего числа квартир, готовых к вводу. В некоторых городах показатели и вовсе запредельные. Например, в Краснодаре, где доля неликвида на первичном рынке, по информации портала наш.дом.рф, составила 79%.
Из данных консалтинговой компании MACON следует, что прошлый год рынок новостроек завершил не лучшим образом: снизились сразу три основных его показателя — число сделок, объемы ввода жилья и запуск новых проектов. риелтор рассказал, что больше полугода «вел» семью москвичей, которые собирались купить новую квартиру. Рассматривались только те, которые были уже сданы.
В 2015 году была взята очередная высота (или побит рекорд) в жилищном строительстве на столичных просторах. Показатели действительно впечатляли: 3,9 млн кв. метров жилья построили в старой и Новой Москве, 8,5 млн квадратов сдали в Подмосковье. В планах на следующий год значился ввод еще 10 млн квадратных метров. Планы были успешно реализованы, а на столичный рынок вышли 42 новых проекта, в том числе «ЗИЛАРТ». И это, подчеркну, только за один год.
Но уже в 2022-м представители «INFOLine-Аналитики» сообщали, что объем новой жилплощади, на которую не нашлось покупателя, перевалил за 60% от всей площади строительства и стал максимальным показателем с начала 2020 года. В реальных цифрах — 66 млн кв. метров. Очередной антирекорд был побит под занавес 2023-го: более 70 млн квадратных метров в российских новостройках попали в разряд неликвида.
В некоторых регионах ситуация обострилась настолько, что в ход пошли предложения совсем нестандартные. Так, депутаты гордумы Екатеринбурга потребовали остановить строительство — мол, городу столько коммерческого жилья не нужно. Общая площадь свободных квартир здесь к концу 2023 года, вышла за рамки 1,5 миллиона квадратных метров.
Надо сказать, Екатеринбург не раз оказывался в рекордсменах по вводу нового жилья. Один из местных парламентариев пугающую пустоту новостроек объяснил просто: жилье возводится, а строительство детских садов, школ, больниц катастрофически отстает. Нынешняя ситуация с первичным рынком стала следствием целого ряда событий и действий — от непрогнозируемой пандемии, жестко проехавшейся по экономике страны, до ипотеки с господдержкой, ставшей на определенном этапе массово доступной. Программы льготного кредитования запустили, напомню, весной 2020-го. За счет низкой ставки предполагалось повысить доступность жилья, поддержать серьезно просевшую строительную отрасль и буквально вставший рынок недвижимости. Все три задачи преподносились как равнозначные. Удалось ли решить все три одинаково успешно? Ответ очевиден. Льготы вышли, цены остались
Пока действовала программа с господдержкой, взять ипотеку по годовой ставке ниже 8% было легко и просто. Правда, предоставлялась она только на покупку нового жилья (в рамках поддержки девелоперов) или на строительство частного дома. Стремительно нараставший спрос привел к тому, что на льготных условиях выдавалась большая часть займов. Ипотека для IT-специалистов, сельская, семейная, дальневосточная…
Практически сразу были увеличены лимиты по кредитам. Казалось, для заселения в новый дом достаточно одного лишь желания, об остальном чиновники и банкиры уже позаботились. И так хорошо все складывалось, что нет-нада возникал вопрос: а подвох-то в чем? И он обозначился. Пока гуманная ипотека уверенно масштабировалась, столь же уверенно дорожали квартиры. На массовые льготы рынок жилья ответил ощутимым ростом цен. Если на старте прямая зависимость этих процессов была не столь очевидной, то сегодня все сомнения отпали.
Отдельного упоминания заслуживает околонулевая ипотека от застройщика, пик популярности которой пришелся на 2022 год. Это просто-таки хрестоматийный пример невозможности бесплатного. Вся первоначальная и лишь кажущаяся выгода от процента «ниже некуда» перечеркивалась конечной ценой объекта.
Однако программа не только создала ажиотажный спрос, но и привела к рекордным продажам. А затем произошел откат. Доступность жилья начала снижаться — а на это обратил внимание Центробанк. Эксперты подытожили: из-за подорожания жилья выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной, весь эффект от низкой ставки перекрывает цена. Глава регулятора не раз говорила, что программу надо вовремя остановить, не допустив перегрева рынка. Но у идеологов процесса было свое видение.
Наконец, год назад Минфин свернул льготную историю, оставив только семейную ипотеку. А директор министерского департамента финансовой политики Яковлев сообщил, что на момент принятия решения более 90% всех кредитов на рынке первичного жилья выдавались на льготных условиях. Теперь же министерство планирует снизить эту долю до 25%. А Центробанк открыто признает: «Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка».
И цены эти покупателей привлекали все меньше. Сначала упал спрос и неминуемо пошли на убыль продажи. Число заключенных сделок по договорам долевого участия за пять месяцев 2025-го снизилось на 16%. А доля непроданных квартир выросла. Возможно, это еще не перегрев, но уже и не норма.
Эксперты портала ЕРЗ.РФ изучили три ос
